Dach verpachten oder selbst bauen: Vergleich mit Rechenbeispiel für Gewerbedächer

Beim Verpachten baut ein anderes Unternehmen die Anlage auf Ihrem Dach und betreibt sie. Dieses Unternehmen heißt Pächter oder Pachtanbieter. Es zahlt Planung, Bau, Wartung und Rückbau. Sie erhalten eine Pacht. Die Anlage bleibt Eigentum des Pächters (§ 95 BGB).

Beim Selbstbauen kaufen Sie die Anlage. Ein Fachbetrieb plant und baut sie in Ihrem Auftrag. Sie nutzen den Strom selbst und verkaufen den Überschuss ins Netz.

Dazwischen liegt ein dritter Weg. Sie verpachten das Dach und kaufen dem Pächter einen Teil des Solarstroms ab. Der Strom fließt direkt vom Dach in Ihren Betrieb, ohne öffentliches Netz.

Rechtlich ist die Dachpacht ein Pachtvertrag, für den das Mietrecht entsprechend gilt (§ 581 Abs. 2 BGB). Umgangssprachlich heißt sie „Dachfläche vermieten“. Die Laufzeit beträgt mindestens 20 Jahre (C.A.R.M.E.N.). Öffentliche Verträge laufen 20 oder 25 Jahre. Läuft ein Vertrag länger als 30 Jahre, darf jede Seite nach 30 Jahren mit gesetzlicher Frist kündigen (§ 544 BGB).

In einem öffentlichen Mustervertrag liegt die Pacht bei 2 € je kWp und Jahr. Ein anderer öffentlicher Vertrag nennt 500 € pauschal im Jahr. Amtliche Zahlen zur Dachpacht gibt es nicht. Belegt sind einzelne öffentliche Verträge und eine Einschätzung von C.A.R.M.E.N.

kWp steht für Kilowatt Peak. Das ist die Spitzenleistung der Module unter Testbedingungen. Eine Anlage mit 300 kWp bringt bei 2 € je kWp also 600 € Pacht im Jahr.

Pachtanbieter machen laut C.A.R.M.E.N. Angebote ab 500, 750 oder 1.000 m² Dachfläche. Denn Kosten wie der Netzanschluss steigen mit der Anlagengröße nur wenig. Mit 100 oder 200 m² finden Sie kaum einen Pächter.

Statt Geld kann ein Pächter eine Dachsanierung anbieten. Das lohnt sich, wenn die Dachhaut, also die äußere Schicht des Daches, ohnehin fällig ist. Lassen Sie den Wert der Sanierung beziffern. Vergleichen Sie ihn dann mit einer Pacht in Geld.

Erfahrungen aus öffentlichen Pachtverträgen

In öffentlich einsehbaren Pachtverträgen stehen diese Regeln.

• Die Bayerischen Staatsgüter verlangen vom Pächter eine Rückbausicherheit von 50 € je kWp. Das ist Geld für den Abbau der Anlage.
• Die Haftpflicht des Betreibers liegt in den gelesenen Verträgen bei 3 bis 5 Mio. €.
• Im Mustervertrag EnerGeno trägt der Eigentümer bei einer Modernisierung des Daches die Kosten des Pächters.
• Die Verträge von Ilsfeld und Höchst schließen Änderungen aus, die das Dach beschatten, zum Beispiel neue Gebäude oder Bepflanzungen.
• Keiner der gelesenen Verträge passt die Pacht an die Teuerung an.

Für einen Betrieb mit Stromverbrauch am Tag ist der Strombezug mehr wert als die Pacht. Strom, der ohne öffentliches Netz vom Dach in Ihren Betrieb fließt, trägt kein Netzentgelt. Auch die Umlagen fallen weg, weil Netzbetreiber sie nur auf Strom aus dem Netz aufschlagen (§ 12 Abs. 1 EnFG). Bei Anlagen bis 2 MW ist dieser Strom stromsteuerfrei (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 StromStG).

Das gilt für beide Wege. Kaufen Sie die Anlage, entfallen diese Kosten für Ihren Eigenverbrauch. Liefert der Pächter, entfallen sie auch, wenn Sie den Strom in der Nähe der Anlage verbrauchen.

Den Strom vom Pächter beziehen Sie nach einem von zwei gesetzlichen Modellen. Reststrom ist der Strom, den Sie weiter aus dem Netz brauchen, zum Beispiel nachts.

Bei der Gebäudeversorgung holen wir für Sie Angebote für den Reststrom ein. Das gehört zu unserer Leistung Energieeinkauf und Vertragsoptimierung. Beim Mieterstrom liefert der Pächter den Reststrom, dann entfällt dieser Schritt.

Zwei Grenzen gelten für beide Wege. Der Leistungspreis ist der Teil der Netzentgelte, der sich nach Ihrer höchsten Viertelstunde im Jahr richtet. Er sinkt nur, wenn diese Spitze sinkt. Liegt sie an einem trüben Wintermorgen, ändert der Solarstrom daran nichts. Mehr dazu unter Leistungspreis und Lastspitzen. Die Stromsteuer-Entlastung nach § 9b StromStG erstattet Ihnen einen Teil der Stromsteuer. Erhalten Sie sie, sparen Sie durch steuerfreien Solarstrom nur noch 0,50 € je MWh Stromsteuer.

Das Beispiel ist kein Kundenfall. Die Werte mit „Annahme“ sind gesetzt, die anderen sind belegt. Es nutzt dieselben Annahmen wie unsere Seite zur Dachpacht. Der Durchschnittspreis des Statistischen Bundesamts (Destatis) enthält auch Grund- und Leistungspreise. Ihre echte Ersparnis je kWh ergibt sich aus den mengenabhängigen Teilen Ihrer Rechnung (siehe Rechner unten).

Weg 1: nur verpachten

Sie erhalten 600 € im Jahr. Über 20 Jahre sind das 12.000 €. Bietet der Pächter eine Einmalzahlung nach der Spanne von C.A.R.M.E.N., sind es bei 2.000 m² einmal 30.000 bis 50.000 €. Ihr Strompreis ändert sich nicht.

Weg 2: verpachten und Strom beziehen

So rechnen wir die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG:

1. 1
   Ersparnis je kWh vom Dach: 23,66 minus 15,00 ct sind 8,66 ct.
2. 2
   Ersparnis im Jahr: 180.000 kWh mal 8,66 ct sind 15.588 €.
3. 3
   Dazu kommt die Pacht von 600 €. Zusammen sind das 16.188 € im Jahr.
4. 4
   Für den Reststrom von 270.000 kWh holen wir Angebote mehrerer Versorger ein.

So rechnen wir den Mieterstrom nach § 42a EnWG:

1. 1
   Der Pächter erhält den Zuschlag anteilig je Leistungsstufe (§ 23c EEG). Bei 300 kWp sind das 10 kW zu 2,51 ct, 30 kW zu 2,33 ct und 260 kW zu 1,57 ct. Im Mittel sind das 1,68 ct/kWh. Bei 180.000 kWh sind das rund 3.019 € Zuschlag im Jahr.
2. 2
   Gibt er den ganzen Zuschlag an Sie weiter, sinkt Ihr Preis auf rund 13,32 ct. Dann sparen Sie rund 18.607 € plus 600 € Pacht.
3. 3
   Den Reststrom liefert dann der Pächter. Teilt man 3.019 € durch 270.000 kWh, ergibt das rund 1,12 ct/kWh.

Verlangt der Pächter für den Reststrom mehr als rund 1,12 ct/kWh über den eingeholten Angeboten, ist die Gebäudeversorgung günstiger. Gibt er den Zuschlag nur zum Teil weiter, sinkt dieser Grenzwert.

Weg 3: selbst bauen

1. 1
   Gesparter Strombezug: 180.000 kWh mal 23,66 ct sind 42.588 €.
2. 2
   Erlös für Einspeisung: 120.000 kWh mal 5 ct sind 6.000 €.
3. 3
   Betriebskosten: 6.450 €.
4. 4
   Überschuss im ersten Jahr: 42.588 plus 6.000 minus 6.450 € sind 42.138 €.
5. 5
   Rückfluss der Investition: 300.000 € geteilt durch 42.138 € sind gut 7 Jahre.

Die Rechnung gilt für einen Kauf aus Eigenkapital. Bezahlen Sie die Anlage nicht aus eigenen Mitteln, senken Finanzierungskosten den Vorteil des Kaufs. Die Finanzierung klären Sie mit Ihrer Hausbank.

Das Ergebnis im Überblick

Die Summen über 20 Jahre sind einfache Vielfache des ersten Jahres. Sie enthalten keine Steuern, keine Alterung der Module, keine Preisänderungen und keinen Tausch des Wechselrichters. Beim Kauf zahlen Sie am Ende auch den Rückbau. Kaufpreis und Betriebskosten stützen sich auf die Studie von Fraunhofer ISE. Für Ihr Projekt zählen nur Angebote.

Was den Abstand bestimmt

Der Abstand zwischen Kauf und Pacht mit Strombezug hängt nicht von Ihrem heutigen Strompreis ab. Er ergibt sich aus vier Zahlen: Preis des Pächters mal selbst genutzte kWh, plus Einspeiseerlös, minus Betriebskosten, minus Pacht. Im Beispiel sind das 27.000 plus 6.000 minus 6.450 minus 600 €, also 25.950 € im Jahr.

Ob sich einer der Wege überhaupt lohnt, hängt dagegen stark vom Strompreis ab. Die Tabelle zeigt, wie sich das Ergebnis mit anderen Annahmen verschiebt.

Daraus folgen zwei Dinge. Ist Ihr Strompreis niedrig, bringt ein Dachstrompreis von 15 ct kaum etwas. Und bei teurer Anlage oder kleinem Eigenverbrauch dauert es deutlich länger, bis sich der Kauf bezahlt hat.

Sie brauchen fünf Zahlen aus Ihrer Stromrechnung und aus den Angeboten. Damit rechnen Sie beide Wege selbst.

Nehmen Sie für Schritt 2 nur die Teile, die von der Menge abhängen. Die Konzessionsabgabe ist das Entgelt, das Gemeinden für Leitungen in öffentlichen Wegen erhalten. Der Grundpreis bleibt. Der Leistungspreis sinkt nur, wenn Ihre Spitze in Sonnenstunden liegt. Der Durchschnittspreis von Destatis enthält auch diese Teile und ist deshalb höher als Ihr vermiedener Preis.

Selbst bauen passt, wenn drei Dinge zusammenkommen. Sie haben Kapital oder einen günstigen Kredit. Sie verbrauchen den Solarstrom tagsüber zum großen Teil selbst. Und Sie nutzen das Gebäude noch mindestens 20 Jahre. Sonst passt eher die Pacht. Sie entscheiden selbst.

Der Mittelweg: einen Teil selbst nutzen, den Rest verpachten

Sie können einen Teil des Dachs selbst belegen und den Rest verpachten. Achten Sie dabei auf eine Regel im EEG. Anlagen auf demselben Gebäude gelten auch bei verschiedenen Eigentümern als eine Anlage. Das gilt, wenn sie innerhalb von 12 Monaten in Betrieb gehen und hinter demselben Netzverknüpfungspunkt liegen (§ 24 Abs. 1 EEG). Das ist die Stelle, an der die Anlage ans Netz angeschlossen ist. Dann zählen beide Leistungen für die Schwellen im EEG zusammen. Ab 100 kW gilt zum Beispiel die Pflicht zur Direktvermarktung.

Diese Punkte kosten beim Kauf Geld, wenn man sie übersieht:

• KfW-Kredit zu spät beantragt. Den Kredit 270 Erneuerbare Energien beantragen Sie bei Ihrer Bank, bevor Sie einen bindenden Vertrag unterschreiben. Er deckt bis 100 % der förderfähigen Kosten.
• Zuschuss erwartet. Für eine normale Dachanlage im Gewerbe gibt es keinen Bundeszuschuss, nur Kredite.
• Direktvermarktung übersehen. Über 100 kW erhalten Sie keine feste Einspeisevergütung (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EEG). Sie brauchen einen Direktvermarkter. Das ist ein Dienstleister, der Ihren Überschuss an der Strombörse verkauft.
• Negative Preise ignoriert. Bei neuen Anlagen ab 100 kW entfällt die Zahlung in Viertelstunden mit negativem Börsenpreis (§ 51 EEG). Kleinere Anlagen trifft das erst ab dem Jahr nach dem Einbau eines intelligenten Messsystems.
• Falscher Fördersatz im Angebot. Werte von 7,64 ct/kWh oder eine Ausschreibungsgrenze von 750 kW stehen im Gesetzestext, gelten aber nicht. Die nötige Genehmigung der EU fehlt laut Bundesnetzagentur.
• Registrierung vergessen. Die Anlage muss innerhalb eines Monats nach Inbetriebnahme ins Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur (§ 5 Abs. 5 MaStRV).
• Abschreibung zu hoch angesetzt. Die degressive Abschreibung gilt für Anschaffungen bis 31.12.2027 und beträgt höchstens das Dreifache des linearen Satzes (§ 7 Abs. 2 EStG). Bei 20 Jahren Nutzungsdauer sind das höchstens 15 % im Jahr.

Ein Pachtvertrag über 20 Jahre wirkt auf Ihr Gebäude, Ihre Bank und einen späteren Verkauf. Diese Punkte prüfen Sie vor der Unterschrift:

• Grundbuch. Die Bank des Pächters kann eine Dienstbarkeit verlangen. Das ist ein im Grundbuch eingetragenes Nutzungsrecht (§ 1090 BGB).
• Rang. Der Pächter kann den ersten Rang verlangen, also eine Eintragung vor den Grundschulden Ihrer Bank. Der Mustervertrag EnerGeno und die Musterdienstbarkeit der KEA-BW (Klimaschutz- und Energieagentur Baden-Württemberg) sehen das vor. Dafür brauchen Sie die Zustimmung Ihrer Bank. Fragen Sie diese früh.
• Löschung. Legen Sie fest, dass die Dienstbarkeit nach Vertragsende gelöscht wird.
• Rückbau. Verlangen Sie eine Sicherheit für den Fall, dass der Pächter insolvent wird.
• Dachsanierung. Klären Sie, wer bei einer Sanierung Abbau, Wiederaufbau und Ertragsausfall zahlt.
• Textform. Ein Vertrag über mehr als ein Jahr ohne Textform gilt als unbefristet (§ 578 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dann ist er zum Ende des Pachtjahres kündbar.
• Teuerung. Ohne eine Klausel, die die Pacht an die Teuerung anpasst, verliert eine feste Pacht über 25 Jahre an Wert.
• Haftung. Der Pächter braucht eine Haftpflichtversicherung. Melden Sie die Anlage auch Ihrer Gebäudeversicherung.
• Strompreis. Prüfen Sie, wie sich der Preis des Pächters über die Laufzeit ändert und ob eine Mindestabnahme gilt.

Vermieten Sie Hallen an mehrere Firmen, beachten Sie das Urteil EnVR 83/20 aus der Tabelle oben. Für Anlagen, die bis 23.12.2025 angeschlossen wurden, gilt eine Übergangsfrist bis 01.01.2029 (§ 118 Abs. 7 EnWG).

Die Pacht für ein Dach ist von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG). Auf die Befreiung können Sie unter Bedingungen verzichten (§ 9 UStG). Eine Einmalzahlung verteilen bilanzierende Unternehmen über die Laufzeit (§ 5 Abs. 5 EStG). Für den Strom vom Pächter zahlen Sie 19 % Umsatzsteuer.

Saniert der Pächter das Dach statt Geld zu zahlen, kann das ein tauschähnlicher Umsatz sein (§ 3 Abs. 12 UStG). Die Sanierung ist dann die Bezahlung für die Nutzung des Daches. Für Grundstücksunternehmen mit erweiterter Kürzung bei der Gewerbesteuer gelten Grenzen für Stromerlöse (§ 9 Nr. 1 GewStG).

Beim Kauf schreiben Sie die Anlage über 20 Jahre ab. Der Umsatzsteuersatz von 0 % gilt auf reinen Gewerbegebäuden nur für Anlagen bis 30 kWp. Einen Überblick gibt der Beitrag PV-Anlage im Gewerbe: Steuern und Anmeldung. Wir geben keine Steuerberatung. Die Einordnung für Ihr Unternehmen klärt Ihr Steuerberater.

Für die Verpachtung selbst gibt es keine Förderung. Den KfW-Kredit und die EEG-Zahlungen erhält, wer investiert und betreibt. Bei der Pacht ist das der Pächter, beim Kauf sind Sie es.

Das EEG 2023 gilt für neue Anlagen nur bis 31.12.2026. Das sagt die Bundesnetzagentur. Der Regierungsentwurf für das EEG 2027 (Drucksache 21/7867 vom 07.09.2026) soll die feste Einspeisevergütung für neue Anlagen abschaffen. Neue Anlagen sollen ihren Strom direkt vermarkten, schrittweise nach Leistungsklassen. Für Anlagen unter 25 kW ist eine befristete Übergangszahlung geplant. Für Anlagen ab 100 kW sieht der Entwurf Differenzverträge vor. Dabei geben Betreiber einen Teil hoher Marktgewinne ab.

Der Bundestag hat den Entwurf am 24.09.2026 in 1. Lesung beraten. Die Anhörung im Ausschuss war am 05.10.2026. Beschlossen ist er nicht, Stand 09.10.2026. Anlagen, die vor dem 01.01.2027 in Betrieb gehen, behalten laut Entwurf die heutigen Regeln. In Betrieb ist eine Anlage, wenn sie fest montiert und technisch betriebsbereit ist (§ 3 Nr. 30 EEG). Der Einspeiseerlös einer Anlage, die 2027 ans Netz geht, steht deshalb noch nicht fest. Der Wert des Eigenverbrauchs hängt davon nicht ab.

Ab 01.01.2027 gilt nach § 106 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) eine Solarpflicht für neue Nichtwohngebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche. Länder haben eigene Pflichten für Gewerbedächer, zum Beispiel Bayern (Art. 44a BayBO). In Nordrhein-Westfalen dürfen Sie die Pflicht ausdrücklich über einen Dritten erfüllen (§ 1 Abs. 3 SAN-VO NRW). In anderen Ländern prüfen Sie das Landesrecht.

Sie geben die Arbeit an uns ab und sparen Zeit. Wir rechnen beide Wege mit Ihren Zahlen und holen Angebote ein. Bei der Pacht holen wir Angebote mehrerer Pachtanbieter ein und vergleichen sie wirtschaftlich. Für eine eigene Anlage holen wir Angebote mehrerer geprüfter Fachbetriebe ein. Wir bauen und montieren nicht selbst. Sie haben einen festen Ansprechpartner und müssen nicht mit mehreren Anbietern verhandeln.

Für Sie ist unsere Beratung kostenlos. Bei Dachpacht vergütet uns der Pachtanbieter. Bauen Sie selbst, vergütet uns der Fachbetrieb, der baut. Holen wir Angebote für Ihren Reststrom ein, vergütet uns der Versorger aus seinem Budget für Vertrieb und Kundenbetreuung. Sie zahlen uns nichts zusätzlich. Wie wir vergütet werden, steht auf unserer Preisseite.

Den Pachtvertrag prüft Ihr Anwalt, Sie schließen ihn direkt mit dem Pachtanbieter. Den Vertrag für eine eigene Anlage schließen Sie direkt mit dem Fachbetrieb. Die Steuerfragen klärt Ihr Steuerberater. Den Rang im Grundbuch klären Sie mit Ihrer Bank.