GModG statt GEG: Was das Gebäudemodernisierungs­gesetz für Unternehmen ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist das umbenannte und geänderte Gebäudeenergiegesetz (GEG). Grundlage ist das Gesetz vom 23.07.2026, verkündet am 28.07.2026 im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226). Der erste Teil gilt seit dem Tag nach der Verkündung, also seit dem 29.07.2026. Weitere Teile treten 2027, 2028 und 2030 in Kraft (Art. 9 des Gesetzes).

Der Bundestag hat das Gesetz am 10.07.2026 beschlossen. Grundlage war der Gesetzentwurf der Bundesregierung (Drucksache 21/6278) in der Fassung des Wirtschaftsausschusses (Drucksache 21/7009). Mit dem Gesetz setzt Deutschland auch die EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 um. Diese Richtlinie heißt kurz EPBD.

Die erste EPBD-Stufe beginnt also am 1. Januar 2027, nicht an einem späteren Tag im Januar. Alle Termine finden Sie auch im Fristenkalender Energie.

Weggefallen sind die bisherigen §§ 71 bis 73 GEG. Dazu gehören die 65-Prozent-Regel (§ 71) und die Austauschpflicht für alte Kessel (§ 72). Die 65-Prozent-Regel verlangte, dass eine neue Heizung zu 65 % mit erneuerbaren Energien läuft.

Für Ihren Betrieb heißt das:

• Eine funktionierende Gas- oder Ölheizung darf weiterlaufen. Ein Austausch allein wegen des Alters ist nicht mehr vorgeschrieben.
• Beim Tausch dürfen Sie wieder eine Gas- oder Ölheizung einbauen.
• Für neue Gas- und Ölheizungen gilt ab 2029 die Bio-Treppe. Das ist die neue Auflage anstelle der 65-Prozent-Regel.

Der CO2-Preis fällt weiter an. Jede fossile Kilowattstunde trägt ihn. Ob sich Ihre alte Anlage noch rechnet, zeigt der Artikel Ölheizung im Gewerbe: weiterbetreiben oder tauschen.

Beim Tausch einer Heizung in einem bestehenden Gebäude haben Sie die freie Wahl. § 42 Abs. 2 GModG nennt zehn Möglichkeiten:

• Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung.
• Elektrische Wärmepumpe.
• Solarthermieanlage, also Sonnenkollektoren für Wärme.
• Heizung mit Biomasse, zum Beispiel Holzpellets, oder mit Wasserstoff.
• Wärmepumpe zusammen mit einem Gas-, Öl- oder Biomassekessel.
• Solarthermie zusammen mit einem Gas-, Öl- oder Biomassekessel.
• KWK-Anlage, die Strom und Wärme zugleich erzeugt.
• Stromdirektheizung.
• Anschluss an ein Wärmenetz, zum Beispiel Fernwärme.
• Andere neue Heizungslösung.

Wählen Sie eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung, gelten die Auflagen aus § 43. Das ist die Bio-Treppe, die wir unten erklären. Bei Neubauten gelten diese Auflagen entsprechend (§ 10 Abs. 2 Nr. 3). Für neue Hallen gibt es eine Ausnahme bis Ende 2029. Sie gilt für Bereiche über 4 Meter Raumhöhe mit Gebläse- oder Strahlungsheizungen direkt im Raum (§ 10 Abs. 5).

Was eine Wärmepumpe im Betrieb kostet und welche Förderung passt, lesen Sie unter Wärmepumpen für Gewerbe.

Die Bio-Treppe ist eine Pflicht für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29.07.2026 in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden. Ein steigender Teil der Wärme muss dann aus Biomethan, Bioöl, Bio-Flüssiggas oder Wasserstoff kommen (§ 43 Abs. 1 GModG). Biomethan ist aufbereitetes Biogas in Erdgasqualität. Für Heizungen, die schon vorher liefen, gilt die Treppe nicht.

Die Treppe steigt während der Lebensdauer der Anlage. Wer 2027 eine Gasheizung mit 20 Jahren Lebensdauer einbaut, durchläuft alle vier Stufen. Das sind 10, 15, 30 und ab 2040 60 Prozent. Rechnen Sie die Kosten für diese Brennstoffe deshalb über die ganze Laufzeit in Ihren Vergleich ein.

Die Pflicht lässt sich auch anders erfüllen:

• Solarthermie: Wärme aus Sonnenkollektoren wird auf die Pflicht angerechnet. Bei Nichtwohngebäuden geht das bis 15 % ohne Nachweis. Für einen höheren Anteil brauchen Sie den Nachweis einer fachkundigen Person oder eine Erklärung des Fachbetriebs (§ 43 Abs. 3).
• Lüftung mit Wärmerückgewinnung: Von 2029 bis Ende 2034 gilt die Pflicht als erfüllt, wenn die Anlage drei Bedingungen erfüllt. Sie gewinnt mindestens 73 % der Wärme zurück. Ihre Leistungszahl liegt bei mindestens 10. Das ist das Verhältnis von gewonnener Wärme zu eingesetztem Strom. Außerdem versorgt sie das ganze Gebäude (§ 43 Abs. 4).
• Wärmepumpe plus Kessel: Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn die Wärmepumpe mindestens 30 % der Kesselleistung erreicht. Laufen beide abwechselnd, sind es 40 %. Bei Nichtwohngebäuden braucht es ab 2040 einen Nachweis, wenn mehr als 30 % angerechnet werden sollen (§ 43 Abs. 5).

Ein Contractor ist ein Dienstleister, der die Heizung baut, betreibt und Ihnen die Wärme verkauft. Betreibt nicht der Eigentümer die Heizung, sondern ein Mieter oder ein Contractor, muss der Betreiber die Pflicht erfüllen (§ 43 Abs. 6). Ist eine alte Heizung 2028 nicht mehr zu reparieren, gilt die Pflicht erst 12 Monate nach dem Einbau (§ 43 Abs. 7).

Die Grüngasquote ist eine geplante Pflicht für die Lieferanten von Gas, Heizöl und Flüssiggas, nicht für Sie als Kunden. Laut § 42a GModG legt die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 ein eigenes Gesetz dazu vor. Ziel ist, dass Brennstoffe für die Gebäudewärme ab 2045 vollständig klimaneutral sind.

Nach Angaben der Bundesregierung soll die Quote ab 2028 gelten. Höhe und Ablauf stehen erst in dem neuen Gesetz. Die Quote setzt beim Brennstoff an, nicht bei der Heizung. Sie erfasst damit alle Brennstoffe für die Gebäudewärme, auch für alte Heizungen. Wie stark sie die Preise verändert, ist heute offen.

Achten Sie bei neuen Gas- und Heizölverträgen deshalb auf die Preisregeln. Klären Sie, ob und wie der Lieferant Kosten einer künftigen Quote weitergeben darf. Das prüfen wir für Sie in der Beratung Energieeinkauf.

Nichtwohngebäude mit einer Heizung oder Klimaanlage über 70 kW Nennleistung brauchen bis 31.12.2029 eine Gebäudeautomation (§ 56 Abs. 1 GModG). Die Nennleistung ist die höchste Leistung, für die die Anlage gebaut ist. Das gilt auch für Anlagen, die Heizung oder Klima mit Lüftung verbinden. Gebäudeautomation ist ein System, das Verbräuche misst, auswertet und die Technik im Gebäude steuert. Die Pflicht entfällt nur, wenn der Einbau technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist.

Das System muss nach § 56 Abs. 2 unter anderem diese Aufgaben erfüllen:

• Es überwacht, speichert und wertet den Verbrauch aller Hauptenergieträger laufend aus.
• Es gibt die Daten über eine offene Schnittstelle heraus, die jeder Anbieter lesen kann.
• Es erkennt Verluste der Gebäudetechnik.
• Es informiert den Betreiber über mögliche Einsparungen.
• Es überwacht das Raumklima.

Für dieselben Gebäude gilt bis 31.12.2029 eine weitere Pflicht. Sie brauchen eine automatische Beleuchtungssteuerung, die erkennt, ob ein Raum belegt ist (§ 56 Abs. 6).

Für neue Nichtwohngebäude gelten höhere Anforderungen. Sie brauchen über 70 kW mindestens den Automationsgrad C und über 290 kW den Grad B (§ 56 Abs. 3). Der Automationsgrad ist eine Klasse nach DIN/TS 18599-11. Er beschreibt, wie weit die Technik automatisch misst und regelt. Ein einfacheres System aus den drei Jahren vor dem 1.1.2027 dürfen Sie nach dem 31.12.2029 nachrüsten (§ 56 Abs. 4).

Planen Sie Pflicht und Förderung zusammen. Die BEG ist das Förderprogramm des Bundes für Gebäude. Sie fördert bei Nichtwohngebäuden Mess-, Steuer- und Regelungstechnik ab Automationsgrad B mit 15 % (Richtlinie BEG EM, Nr. 5.2 und 8.4).

Ab 1.1.2030 darf ein bestehendes Nichtwohngebäude höchstens das 3,5-Fache des Energiebedarfs eines Vergleichsgebäudes haben. Ab 1.1.2033 sinkt der Wert auf das 2,95-Fache (§ 40 GModG in der Fassung ab 1.1.2027). Das Vergleichsgebäude heißt Referenzgebäude. Es hat dieselbe Form, Fläche und Nutzung wie Ihr Gebäude, aber eine festgelegte Standardtechnik.

Das wirkt wie eine Renovierungspflicht für Nichtwohngebäude. Liegt Ihr Gebäude über dem Höchstwert, kann ein Umbau nötig werden.

Gemessen wird der Primärenergiebedarf. Das ist die Energie samt den Verlusten bei Förderung, Umwandlung und Transport. Er gilt für Heizung, Warmwasser, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung.

Die Anforderung gilt als erfüllt, wenn Ihr Gebäude eine dieser Bedingungen erfüllt (§ 40 Abs. 3):

• Es wurde ab dem 1.1.1996 errichtet.
• Es ist älter, wurde aber nachweislich mindestens auf den Stand der Wärmeschutzverordnung von 1994 gebracht.
• Es wird überwiegend mit Wärmepumpe oder Biomasse beheizt.
• Es hängt an der Fernwärme.

Die Pflicht entfällt auch, wenn die Einhaltung technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist (§ 40 Abs. 1). Ausgenommen sind unter anderem Gebäude, die abgerissen werden, und Betriebsgelände, die Sie aufgeben (§ 40 Abs. 4). Ausgenommen sind auch Baudenkmäler, kleine freistehende Gebäude und Industrieanlagen oder Werkstätten mit niedrigem Energiebedarf. Den Nachweis verlangt die zuständige Landesbehörde, zum Beispiel über einen Energieausweis (§ 41). Wer den Wert vorsätzlich oder leichtfertig nicht einhält, begeht eine Ordnungswidrigkeit, für die ein Bußgeld droht (§ 108 Abs. 1 Nr. 4 neu).

Prüfen Sie ältere Gebäude von vor 1996 jetzt. Bis 2030 bleiben gut drei Jahre für Planung, Förderantrag und Umbau. Wie Sie den Bedarf berechnen lassen, lesen Sie unter Energieberatung für Gebäude und Anlagen.

Neue Nichtwohngebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche brauchen ab 1.1.2027 eine Solaranlage (§ 106 Abs. 2 GModG, Fassung ab 1.1.2027). Bestehende Gebäude trifft die Pflicht später und nur bei einem größeren Umbau.

Die Pflicht entfällt, wenn die Anlage technisch unmöglich, nicht umsetzbar oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Die Länder dürfen strengere Regeln erlassen. Prüfen Sie deshalb auch die Solarpflicht in Ihrem Bundesland.

Ab 1.1.2030 muss jeder Neubau ein Nullemissionsgebäude sein (§ 10 GModG, Fassung ab 1.1.2030). Das ist ein Gebäude, das sehr wenig Energie braucht und am Standort keine fossilen Brennstoffe verbrennt. Für neue Behördengebäude der öffentlichen Hand gilt das schon ab 1.1.2028 (§ 10a).

Welche Fassung für Ihren Neubau gilt, richtet sich nach dem Tag des Bauantrags (§ 111 Abs. 2 GModG). Für einen Bauantrag ab dem 1.1.2030 gilt also der Nullemissionsstandard. Planen Sie deshalb schon heute, wie ein neues Gebäude später ohne Gas- oder Ölkessel auskommt.

Hat ein neues Nichtwohngebäude mehr als fünf Stellplätze, gelten ab 1.1.2027 auch neue Pflichten für Ladepunkte für E-Autos. Mindestens jeder fünfte Stellplatz braucht dann einen Ladepunkt, bei Verwaltungsgebäuden jeder zweite (§ 7 GEIG). GEIG ist das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz. Bestehende Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen brauchen ab 1.1.2027 einen Ladepunkt je zehn Stellplätze. Alternativ können Sie Leitungen für mindestens die Hälfte der Stellplätze legen (§ 10 GEIG).

Klimaanlagen über 12 kW Kälteleistung müssen regelmäßig inspiziert werden. Ab 2027 gilt das auch für Lüftungsanlagen über 70 kW (§ 74 GModG in der Fassung ab 1.1.2027). Die Inspektion macht eine dafür berechtigte Fachperson.

Bis 31.12.2026 gilt für alle Klimaanlagen über 12 kW derselbe Turnus. Die erste Inspektion ist im 10. Jahr nach Inbetriebnahme fällig, danach alle 10 Jahre (§ 76 GModG). Ab 1.1.2027 gelten die Fristen der Tabelle (§ 76 in der Fassung ab 1.1.2027).

Bei Nichtwohngebäuden entfällt die Inspektion in zwei Fällen (§ 74 Abs. 3). Im ersten Fall hat das Gebäude eine Gebäudeautomation nach § 56. Bis 31.12.2026 verweist das Gesetz dafür auf § 56 Abs. 5, ab 1.1.2027 auf die Anforderungen in § 56 Abs. 2. Im zweiten Fall gehört die Anlage zu einem Vertrag über eine Energieeffizienzverbesserung, zum Beispiel Energieeinspar-Contracting. Das gilt nur, wenn die Wirkung insgesamt gleichwertig ist. Die Ausnahme für Gebäudeautomation ist ein weiterer Grund, die Automation früh einzubauen.

Hat Ihr Gebäude mindestens sechs Wohnungen oder andere selbständige Nutzungseinheiten, gilt außerdem die Heizungsprüfung nach § 60b. Nutzungseinheiten sind zum Beispiel einzeln vermietete Büros oder Läden. Eine Heizung mit Wasser als Wärmeträger, die vor dem 1.10.2009 eingebaut wurde, muss bis 30.09.2027 geprüft und eingestellt werden. Jüngere Anlagen müssen innerhalb eines Jahres geprüft werden, nachdem sie 15 Jahre alt geworden sind. Ausgenommen sind Wärmepumpen und Anlagen mit Gebäudeautomation nach § 56 (§ 60b Abs. 7).

2026 liegt der CO2-Preis zwischen 55 und 65 € je Tonne (§ 10 Abs. 2 BEHG). Für 2027 hat die Bundesregierung denselben Korridor vorgeschlagen (Drucksache 21/7869). Beschlossen ist dieser Entwurf noch nicht (Stand 09.10.2026).

Der CO2-Preis steckt in jeder Kilowattstunde Erdgas und in jedem Liter Heizöl. Er gilt für alte und neue Heizungen. Wie Sie den Verbrauch und den Preis senken, steht im Artikel Gaskosten senken im Gewerbe.

Die BEG läuft weiter. Seit dem 21.07.2026 gilt eine neue Richtlinie für Einzelmaßnahmen (BEG EM vom 17.08.2026). Die Richtlinie gilt bis 31.12.2030. Für Anträge vor dem 21.07.2026 gilt die alte Fassung.

Innenbeleuchtung als Einzelmaßnahme fördert die BEG EM nicht mehr. Für den BEG-Antrag zu Dämmung, Fenstern und Anlagentechnik brauchen Sie einen Experten aus der Energieeffizienz-Expertenliste (Nr. 9.3 der Richtlinie). Bei Solarthermie, Biomasseheizung und Wärmenetzanschluss genügt die Erklärung eines Fachunternehmers für Heizungstechnik. Wir arbeiten mit mehreren Partnern und vermitteln je nach Unternehmen und Standort den passenden. Welche Beträge und Boni für Ihr Vorhaben gelten, lesen Sie unter BEG-Förderung 2026 für Nichtwohngebäude.

Die Richtlinie für die geförderte Energieberatung (EBN) endet am 31.12.2026. Planen Sie eine geförderte Beratung, sprechen Sie uns deshalb früh an.

Beginnen Sie mit einer Liste Ihrer Gebäude und Anlagen. Dann sehen Sie, welche Pflicht wann auf Sie zukommt.

1. 1
   Gebäude erfassen: Baujahr, Nutzfläche, Energieträger und Energieausweis je Gebäude.
2. 2
   Anlagen erfassen: Nennleistung von Heizung, Lüftung und Klimaanlage, Alter, letzte Inspektion.
3. 3
   Termine eintragen: Gebäudeautomation bis 31.12.2029, Klimaanlagen-Inspektion, Heizungsprüfung bis 30.09.2027.
4. 4
   Gebäude vor 1996 prüfen: Liegt der Bedarf höchstens beim 3,5-Fachen des Referenzgebäudes?
5. 5
   Heizungstausch durchrechnen: Gas oder Öl mit Bio-Treppe und CO2-Preis gegen Wärmepumpe oder Wärmenetz, über 20 Jahre.
6. 6
   Anfragen, Mietverträge und Berichte anpassen: Texte, die noch vom GEG sprechen, ändern Sie auf GModG.
7. 7
   Förderung vor Beginn des Vorhabens klären: BEG und, solange es sie gibt, die geförderte Energieberatung.

Für die Vergleichsrechnung über die Laufzeit hilft unser Amortisationsrechner für Effizienz-Investitionen.